长沙融城经济发展集团有限公司长沙天心软件产业园B栋2024年物业管理服务项目合同公告

按谈判文件和甲方要求提供物业管理服务

5.3.1服务范围及要求：

物业服务范围主要包括：

（1）大楼公共区域及室外道路保洁；

（2）安保服务（包括但不限于门卫、消防、监控、秩序管理等）；

（3）房屋建筑主体及*般设备运行维护管理；

（4）会务服务；

（5）公共绿化养护；

（6）办公场所日常管理（办公室装修、进驻、退场、租户保修、家具搬运与房屋管理有关的相关工作）；

（7）水电费、物业费、租金、会务费等催缴；

（8）延伸服务等。

5.3.1.1综合管理服务

1)人员管理。乙方须严格把关人员的录用、考核，所有录用人员必须提供身份证复印件，入职体检表；提供原户籍所在地派出所出具的无不良记录证明材料；严格遵守劳动部门的用工规定以及卫生计生委有关要求；对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。并按岗位工作日目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位的要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。

2)物资管理。办公楼所有的设施设备，由甲方出具物资清单，由乙方签收。在乙方进场后移交乙方维护管理，所有权归甲方。在管理期内，如需进行设施设备更换、添置、报废等，需向甲方报告，经甲方书面同意，由甲方实施采购并承担费用。

3)资料管理。按照物业管理有关要求，乙方须建立健全物业管理档案，相关信息（电子文档、书面文档各*份）严格保密好，*律不得对外提供或予以传播。服务终止时，乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施、园林绿化等全部档案资料等相关信息，以及属于甲方的办公用品和生产、维修等工具。

5.3.1.2物业客服

1)依照*******质量管理体系、********环境管理体系，***********职业健康管理体系标准提供*体化，专业化管理服务；

2)设立**小时物业服务电话及值班制度；

3)每半年度做物业服务满意度调查，对合理的建议及时整改，满意度达到**%以上；

4)提供物业服务合同之外的特约服务、代办服务的，应公示服务项目收费标准，具体费用由双方另行协商；

5)建立并落实维修服务制度，*修、急修及时率***%。返修率不高于1%；

6)按规定使用房屋专项维修基金，公布专项维修基金的使用情况；

7)对公共区域*楼展厅、*楼会议室、创客中心及治淡区提供相应的会务服务和接待任务；

8)公示公共部位的收益和使用情况。

5.3.1.3公共、共用部位的维护保养管理

1)负责房屋建筑的日常*般性；维修、养护和管理，包括；楼盖、屋顶、外墙面、窗户、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

2)公用设备、设施的运行、维修、养护和管理：包括对给排水设备、污水处理、公用的上下水管道、落水管、建筑物室内外公共照明设施、大门口自动伸缩闸、车库等，以及除主机以外的大型设备的*部件的维修、养护和管理；

3)负责所有楼栋及相关附属场地内的公用设施和附属建筑、构筑物日常维修、养护和管理，包括红线以内楼宇空地；

4)水电保证畅通：消防设备和器材的完好率达到**%，每月全检*次；灯泡、灯管、门锁、水龙头、阀门开关等项目报修时在**分钟内派人到现场察看，小修不超过4个小时，大修不超过**小时，如维修配件需急购维修不超过7天；

5)公共部位单次保养维护***元以下的由物业公司承担，单次超出本范围的由甲方承担；

6)绿化养护常用的工具，肥料、农药等由物业公司承担，绿化补种、更新费用由甲方承担；

7)物业公司负责提供以下服务，费用另行结算，由双方签订补充协议；（A/中央空调及附砖设备的专项维护保养，B/电梯维护保养，年检，C/水箱清洗，水质监测，D/化粪池清掏、F/消防设备的维护保养。）

8)房屋主体、外墙维护、楼面漏水等主体建筑过保质期后，全权委托物业公司进行维护保养，如需动用房屋维修基金的在甲方的配合下进行，不能动用维修基金的由物业负责维修。所有费用甲方负责支出；

9)合同约定由甲方负责费用的项目，采用先申报同意后实施，费用须经由甲方相关管理部门认可后方可列支，进行核报核销。

5.3.1.4绿化服务质录标准

1)清理绿化垃圾：每天下班前必须及时清除责任范围内的绿化垃圾．每月清理花木丛中的病虫枝、枯枝*遍，*经发现死亡的苗木、乔灌木予以清理；

2)补植；损坏的草坪花木及时修补整齐、补种时间在生长期为宜，*般春夏季*遍，严重者随缺随补，无绿化死角和黄土裸露，绿化率达**%；（此项费用不包含在合同当中）

3)松土、除杂草；每月清理草坪、花木丛中的杂草*遍，树木、花丛下松土*遍，保持草地纯净无杂草、花灌木树盘下土壤疏松无杂草；

4)施肥；生长不健壮的及时给草坪花木追肥，花灌木在每年冬季施*次有机肥．草坪花木原则上每月追肥*次，追肥时在晴天露水干后施，施后淋水，施肥均匀及时．灌木、乔木每年施肥两次；

5)修剪整形；生长期每月及时修剪草边、树头；生长期草坪高度超过***时即进行草坪修剪，保持草坪高度在3-***之间；灌木修剪春、秋*次，乔木冬春之际*次。

5.3.1.5保安管理

1)建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，大门岗（各岗位）**小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；

2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公区域，安保环境良好；

3)消防管理制度健全、责任到人。加强消防隐患巡查和排查，及时正确处置消防隐患和消防事故，保持消防通道通畅。对消防器材定期查验、清点、保养、确保消防器材及设施完好和正常运行，发现问题及时报告并协助排除；

4)制定治安、刑事、消防突发事件应急处置预案，及时妥善处置各类突发事件、并第*时间报告甲方；

5)充分利用现有安防监控、消防设施设备，发现报警应立即到现场查看确认，严禁擅自启用火警、安警、消防广播系统。确屈安警、火警则按安警、火警处理程序进行处理。属于误报的须查明原因，消除故障、恢复系统。做好处理记录；

6)协助专业维保人员定期对安防系统、消防系统进行巡查、检测和日常保养，发现问题及时报告和协助排除，保证系统始终处于良好的技术状况。监控室禁止无关人员进入。未经甲方许可，任何人不许进入查看借阅视频、记录等影像资料。

5.3.1.6装修管理

1)业主或租户在办理装修期间，告知其装修中净值和需要注意的事项并与其签订室内装饰装修管理服务协议；

2)负责监管施工单位的施工环境，安全及纪律，按照相关法律法规等规定收取**** 每户的装修保证金和装修管理费；

3)对违反装修管理规定，私自搭建，擅自改变房屋用途的现象及时制止、劝告并报告相关部门依法进行处理。

5.3.1.7会务服务

1)提供由采购方安排的各类会议的会前、会中、会后服务；

2)根据会议要求提前做好各项会务准备工作；

3)根据产业园入驻企业对会务要求的标准，制定不同的收费标准，所有费用汇入采购方账户。

5.3.1.8各项费用的收取

1)配合入驻（承租）单位租金收缴工作，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，及时做好租金收缴台账，定期备案。

2)配合入驻（承租）单位租金收缴工作台账和台账更新，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，每周*报，月度、季度、年度汇总。

3)做好入驻（承租）单位租金收（催）缴情况汇总，制作租金缴款单，及时更新租金台账；制作欠费明细表、累计欠费明细表、欠租原因分析表、租金汇总单等表格。对于甲方日常要求或临时性要求提供的各类台账表、统计表、资料数据等，需积极配合并准确无误的及时提供。

4)针对欠缴租金的入驻（承租）单位及时采用电话通知、发催款函、主动上门等合理方式协助催收，做好催收记录并配合律师调查取证，协助诉讼。

5)每月进行租金催缴流程考核（参考下表），工作流程不全，酌情扣分。

5.3.1.9其他工作

1)按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，会前、会后卫生保洁工作。

2)协助甲方做好创文创卫及疫情防控相关等工作，配合甲方做好各项检查及突发事件的应急工作。

3)对于甲方委托的第*方安全服务单位在本项目范围内开展安全服务或安全培训等工作过程中，需无条件做好相关配合工作。

4)出现突发状况时，应第*时间无条件响应并处理完善，避免造成不良影响。

5)积极参与甲方组织的相关培训、活动等。

6)积极响应甲方交办的日常工作事项。

7)负责前述部分未提及但与本项目相关或法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

备注：工作内容必须包含上述所有内容，但不限于以上内容。

6.1.甲方的权利和义务

(1)安排专人龙荡武（联系方式：***********），负责本项目相关事项。

(2)代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

(3)审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

(4)审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。抽查物业管理经费的使用情况。

(5)对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行至少1次全面的考核评定，考核实施细则按照甲方规定执行，甲乙双方可进*步协商完善。乙方月度考核不符合甲方标准的，甲方有权要求乙方及时采取有效措施进行整改，乙方拒绝整改或两次整改不到位的，甲方有权全额扣除乙方当月服务费。

(6)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度的行为进行处理：包括责令赔偿经济损失，对未缴纳有关费用或拒不改正违章行为责任人进行催缴、催收。

(7)依照本合同约定，合同期内向乙方工作人员提供必要的办公场所，按时支付物业管理费。

(8)按合同约定及时拨付甲方应承担的维修改造费用。

(9)乙方提供的服务未达到付款条件的，甲方有权拒付物业管理费。

6.2.乙方的权利和义务

(1)安排项目负责人王继敏（联系方式：***********），负责本合同履行事宜。

(2)严格遵守有关法律法规和招标文件的规定，按合同约定的具体内容、范围和要求提供物业管理服务。

(3)不得将物业管理项目转包、转让给他人；未经甲方书面同意，也不得将项目分包给他人。

(4)接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导，并及时按要求对服务质量进行整改。

(5)制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本物业范围内管理的各项规章制度；防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无*例火灾，无*件偷盗，无*项设备损毁事件发生。因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担全部责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

(6)拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，并根据甲方要求对物业费开支情况作出说明。

(7)对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。乙方要保管好物业区域内所有设施、设备及其他物资，确保其完好率，不得使之损坏或造成损失。物业相关设施、设备如须进行维修（含更换），及时出具维修方案及维修预算方案报甲方相关部门及领导审批后再进行维修。乙方接到物业区域内维修需求时，必须在**分钟内到达现场（预约时间除外），及时排除妨碍，积极进行修缮；甲方对不符合质量标准的物业服务提出的意见，乙方应在甲方规定时间内做出整改，直至符合甲方要求。因乙方及其相关公司、人员维护保养不到位导致的损失由乙方负责。

(8)对甲方或入驻单位等的设备、设施负有保护和监管的责任，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任。乙方应负责物业范围内的人身及财产安全防范工作，保障物业范围内的办公及日常秩序，经确认属乙方管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等责任事件，由乙方承担责任并赔偿损失。

(9)对物业范围内的关键部门、重要位置的服务人员在上岗前进行严格的服务素质和政治面貌审查，员工证件应齐全，包括身份证、务工证、健康情况等，员工年龄在**-**岁之间且有健康证明，检查费用由乙方承担。并将有关证件复印件乙方送甲方备案。

(**)乙方应根据甲方及采购要求，合理配备物业相关岗位人员。乙方工作人员应严格遵守相关保密制度，不得了解、获得、传播任何与物业管理服务无关的事情和信息；不得利用岗位从事违反国家法律法规的行为。

(**)负责乙方聘用的工作人员的劳动关系及在服务期间的人身意外。应按劳动部门的政策给员工办好社会保险并对工作人员办理意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同约定的物业管理费之中。甲方不另行支付其他费用。

(**)按合同约定的标准和时间从甲方获得物业管理服务费用。

(**)本合同解除或终止时，乙方应自解除或终止之日须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。

(**)本合同约定的服务期为预估时间，最终服务期视项目情况及甲方需求为准，按实际服务期予以结算。乙方不得就此主张任何权利。

7.4违约责任

（1）违约终止合同

由于以下原因，甲方有权要求乙方按照****元/次的标准支付违约金，如在乙方收到甲方发出的违约整改通知后**天内，乙方仍未纠正其下述任何*种违约行为，甲方可向乙方发出终止合同通知，终止部分或全部合同，并要求乙方按合同总金额的【**%】向甲方支付违约金，由此带来的*切损失由乙方承担：

（*）乙方未能在合同约定的期限内及时进场；

（*）乙方随意更换项目负责人（项目经理）；

（*）乙方提供的服务质量不符合合同约定，且未及时纠正的；

（*）乙方不规范经营或乙方员工发生突发事件，乙方怠于处理且给甲方及项目造成不利影响的；

（*）乙方严重违反本合同项下的任何其它义务的。

甲方终止部分合同，甲方可以按适当的条件和方式采购类似的由于乙方未交付部分的服务；乙方应承担甲方购买类似服务的额外费用并继续履行合同中未终止的部分。

在合同履行期间，甲方单方面要求终止或解除合同的，甲方应根据乙方已完成的实际合格工作量支付费用，乙方应当移交对应完成的工作成果。

1.因乙方管理不善造成重大经济损失的，相关责任及费用均由乙方承担，且甲方有权终止本合同，要求乙方承担合同总价款10% 的违约金，违约金不足以弥补甲方损失时，乙方据实赔偿。

2.乙方未完成合同约定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方3个月内连续*次或半年内累计*次发出警告或整改通知而又无改善或未改善到位的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同，并有权要求乙方承担合同总价款10% 的违约金。

3.乙方未按时履行合同约定义务的，每延误*天应视情节严重程度向甲方偿付****~****元违约金，甲方有权从应付未付款项中直接扣除；逾期**日及以上的，甲方有权解除合同并不予支付任何费用，乙方还应承担合同总额10% 的违约金。

4.乙方在合同解除或终止之日未向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料、未移交其管理范围内的全部公共财产、未甲方指定专业机构的移交审核的，每逾期*天，应按照【****】/天的标准向甲方支付违约金，逾期达**天的，乙方还应承担合同总额30% 的违约金。

5.对于根据本合同约定应由乙方承担的违约金、赔偿金等相关款项，甲方有权从任何*期应付款项中予以扣除。

6.本合同所称“损失”，包括但不限于损害赔偿费、调查取证费、鉴定费、律师代理费、诉讼费、财产保全费、保全保险费、执行费、拍卖费等全部费用。

7.5其他事项

1.如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第*时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第*时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。因乙方或乙方工作人员造成的甲方或入驻企业财物或人身损失等责任由乙方承担。

2.委托管理范围内的设施，每年被盗案件不得超过2起，超过此数量的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。

3.乙方人员必须严格遵守操作规程，因乙方原因，如违反操作规程等而造成产权人财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。

4.项目经理、主管等关键性岗位信息必须经甲方审核同意后方可上岗，专业人员必须持证，资料报甲方备案。服务团队人员必须按照投标文件到位，年龄结构合理且趋年轻化。否则甲方有权按照市场**扣除该人员费用后再予以结算。乙方人员就餐由乙方自行安排。

5.不可抗力：由于不可抗力（含政府政策变更等）的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

6.合同补充和修改：对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲、乙双方签订书面的补充合同。

7.破产终止合同

当乙方破产或无清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时，甲方亦可书面通知乙方终止合同。

8.因不可抗力的自然灾害原因造成自然终止合同时按破产终止合同办法终止合同。

9.未尽事宜：合同如有未尽事宜，须经甲、乙方双方共同协商，作出补充约定：补充约定与本合同具有同等效力。